LOCATAIRE MAUVAIS PAYEUR : LE PARCOURS DU COMBATTANT !
LOCATAIRE MAUVAIS PAYEUR : LE PARCOURS DU COMBATTANT !
LA PROCEDURE
Hantise de tous les propriétaires-bailleurs, les locataires mauvais payeurs restent néanmoins assez rares. Les loyers impayés ne représentant qu’environ 1 % des loyers perçus au sein de notre Cabinet CENTURY 21 de Lisieux, Pont L’Eveque et Orbec sur plus de 1000 locataires.
Malgré tout, cette situation est souvent vécue douloureusement pour les bailleurs pour qui les revenus découlant de la location représentent une part parfois très importante de leur retraite ou couvrent le remboursement d’un prêt avec toutes les conséquences financières pouvant découler du non paiement des loyers. Car bien évidemment les charges de copropriété restent dues, la taxe foncière ….
L’expulsion d’un locataire mauvais payeur n’intervient qu’au terme d’une procédure qui vise en premier lieu à régler la situation à l’amiable, avant d’entamer la phase contentieuse.
1/ Phase amiable : mise en place d’un commun accord d’un échelonnement des sommes dues.
2/ Phase contentieuse : lettre AR de mise en demeure puis injonction de payer.
Cette procédure permet d’exiger le paiement mais n’entraîne pas le départ du logement car le bail n’est pas suspendu.
LES DELAIS
La plupart des baux prévoient une clause résolutoire (résiliation du bail) si le locataire ne respecte pas ses engagements. Mais pour que le locataire quitte les lieux il faudra une intervention du juge. Le propriétaire, par l’intermédiaire d’un huissier, fera délivrer un commandement de payer. Ce n’est qu’après deux mois que le bailleur peut assigner son locataire en justice pour faire constater la rupture du bail.
Si le juge décide la résiliation, le bailleur doit adresser un commandement de quitter les lieux à son locataire qui dispose de deux mois pour s’exécuter ou demander un délai au juge.
L’état de santé, la présence d’enfants, l’âge peuvent jouer en faveur du locataire qui peut obtenir un répit compris entre un mois et un an.
La trêve hivernale, période fixée chaque année du 1er Novembre au 15 Mars, interdit également la mise en application des décisions d’expulsion.
LES ASSURANCES
Pour se protéger des loyers impayés, des assurances existent. Votre agence CENTURY 21- CABINET MABILLE est en mesure de vous proposer deux types d’assurance.
1/ La GLI (Garantie Loyers Impayés) moyennant une cotisation mensuelle de 2.95 % sur le montant des loyers. Cette garantie couvre le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation prévus au bail, ainsi que tous les frais de procédure engagés, à l’exclusion des frais de déménagement et de garde-meuble. Cette garantie est plafonnée à 50 000 Euros TTC par sinistre et par lot.
Nous nous chargeons d’accomplir les démarches préalable à l’indemnisation : envoi de relance et mise en demeure, délivrance du commandement de payer par voie d’huissier, déclaration de sinistre auprès de la Compagnie d’assurance ….
2/ A cette assurance de base, peut s’ajouter la vacance locative, la cotisation sera alors de 1 % supplémentaire permettant une indemnisation en cas de vacance du logement entre deux locataires.
Cette garantie permet d’obtenir le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait de l’absence de perception des loyers, charges et taxes résultant de la non relocation des locaux d’habitation après le départ du locataire. L’indemnité est calculée sur la base du loyer du locataire sortant avec un plafond de trois mois de loyer hors charges.
La garantie jouera uniquement pour le logement ayant fait l’objet d’une location et d’une garantie avec cotisation d’au moins six mois consécutifs à la date d’établissement de l’état des lieux du locataire sortant.
Divers cas d’exclusion sont prévus (nature du logement, environnement ….), nous restons à votre entière disposition afin de vous détailler toutes les garanties et conditions proposées.