SYNTHESE SUR LA LOI PINEL: REFORME DES BAUX COMMERCIAUX
SYNTHESE SUR LA LOI PINEL : REFORME DES BAUX COMMERCIAUX
La loi « Pinel » du 18 Juin 2014 réforme les baux commerciaux en les rapprochant des baux d’habitation : indexation et augmentation de loyers plus modérées, états des lieux obligatoires, répartition des charges, impôts et travaux mieux encadrés, création d’un droit de préemption du locataire.
Les baux dérogatoires verront leur durée maximale passer de deux à trois ans.
Ces mesures sont, dans leur ensemble, favorable au locataire.
DUREE- RESILIATION-CONGE
La nouvelle rédaction de l’article L 145-4 du Code de Commerce supprime toutes possibilités des baux à durée « ferme » dans lequel le preneur renonçait à donner congé aux échéances triennales.
A présent, il ne sera plus possible pour le preneur de renoncer à la faculté de résiliation triennale et les baux deviendront tous des baux « 3-6-9 ». Une résiliation à des échéances plus brèves peut être prévue dans le bail (par exemple résiliation annuelles)
Le bailleur reste quant à lui engagé pour 9 ans, sauf faculté de résiliation triennale exceptionnelle.
Il sera toujours possible de conclure un bail à durée ferme si la durée prévue est supérieure à 12 ans.
BAUX DEROGATOIRES
Désormais, la durée globale du bail dérogatoire est portée à 3 ans (contre 2 ans auparavant).
Même si le bail dérogatoire n’est pas très protecteur pour le locataire, il permet de démarrer son activité sans s’engager sur une durée trop longue (dés lors que le bail prévoit des cas de résiliation anticipée)
A l’issue du bail, il ne sera pas possible de conclure un nouveau bail dérogatoire, soit le locataire quitte les lieux, soit un nouveau bail est conclu, obligatoirement commercial et de 9 ans.
REVISION DU LOYER
L’indice ICC n’est désormais plus l’indice de droit commun pour les baux commerciaux.
Tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er Septembre 2014 sont révisables suivants deux indices :
ILC pour les loyers commerciaux (activité commerciale, artisanale et industrielles)
ILAT pour les activités tertiaires : bureaux, professions libérales, plateformes logistiques ….
Ces indices prennent mieux en compte le niveau des prix et l’activité commerciale. Ils sont moins volatils que l’ICC et mieux corrélés avec la réalité économique des entreprises.
ETAT DES LIEUX
Désormais obligatoire, il sera établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.
En l’absence d’état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état, le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.
TAXES ET IMPOSITIONS RECUPERABLES
Afin de renforcer la transparence et la prévisibilité des charges, la loi prévoit qu’un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts revenant à chacune des parties doit être annexé au bail et doit faire l’objet d’un récapitulatif annuel.
Par ailleurs, un décret précise les charges, qui en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire.
REPARTITION DES TRAVAUX
L loi vient pallier l’imprécision des textes permettant le transfert de nombreux travaux sur le locataire en début comme en cours de bail.
Là encore un décret précise et énumére les travaux pouvant être imputés au locataire mais on peut imaginer que les gros travaux et ceux rendus nécessaire pour le bon état de la structure de l’immeuble resteront à la charge du bailleur.
DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE
La loi accorde désormais, sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. Droit et modalités similaires à celui du locataire d’un bail d’habitation.